Vuokra-ajatuksia – osa 1

Ajatuksia omakotitalon vuokraamisesta

 


Jos monet pitävät omakotitaloa pitkälti rahareikänä ja muutenkin auttamattomana riesana, sen vuokralle laittamista tunnutaan katsottavan siellä täällä vieläkin päättömämpänä toimintana.

Onhan talossa toki rakenteellisia asioita, mitkä potentiaalinen hulttiovuokralainen voi saada pahastikin rikki – mutta hyvin tunteikkaasti tunnutaan keskustelupalstoilla suhtauduttavan vuokralle laittoon. Pelätään kulumista, vaurioita, jumalatonta päihteiden täyttämää elämää, ynnä muuta. Toisaalta, monet noista skenaarioista ovat aivan mahdollisia myös kerrostaloasunnossa. Ehkäpä talo nähdään myös ensisijaisesti kotina, jolla on erityinen spesiaaliarvo ja tästä vuokralaisen ei oleteta pystyvän huolehtimaan. Eikä siinä mitään, kyllä itsekin suhtautuisin oman (kerrostalo)kodin vuokralle laittamiseen eri tavalla kuin omien muiden asuttavaksi tarkoitettujen pikkuyksiöideni.

Toisaalta, talojakin on erilaisia. Vastaremontoidusta antiikkiparketista ja designtapeteista ymmärrettävästi sietää ollakin huolissaan, mutta entäpä jos talo onkin jo vuosikymmenten käyttöä nähnyt ja naarmuja ja maalilohkeamia löytyy sen mukaisesti. Oman suvun Esimerkkitalo on juuri tällainen, sisäremonttia on taidettu tehdä viimeksi allekirjoittaneen ylioppilasjuhliin joskus 1990-luvun alussa.

Tietysti voi ajatella että kunnolliset omakotiasukkaat vaatisivat moitteetonta ja steriiliä sisustuslaatua? Uskoisin kuitenkin että varmasti kunnollisia asukkaita löytyisi myös vähän nukkavierumpaan majaan, edellyttäen tietysti että perustekniikka on kunnossa ja talo muuten miellyttävää sorttia.

Itse asuin joitakin vuosia sitten elämäntilanteen muututtua muutaman vuoden vuokralla suuressa kantakaupungin huoneistossa, joka olisi jonkun mielestä varmasti ollut todella hurjassa kunnossa. Keittiö ja kylpyhuone olivat kuitenkin toimivia ja hieman tuoreempia – kolhut seinissä, akuuttia hiomista vaativa lattia ym. kauneusvirheet eivät kuitenkaan häirinneet kun omat huonekalut sai sisään. Kämppä oli todella viihtyisä ja välttävän kunnon takia vuokra hyvinkin edullinen.

Lisätiedolle käyttöä


Omalla kohdalla tämä talon vuokraaminen ei ole tällä hetkellä ajankohtaista, mutta blogini aihepiiriin se kuitenkin olennaisesti liittyy. Niinpä ajattelin keräillä ajatuksia yhteen juttuun näin aluksi.

Kovin paljoa ei myöskään hakemalla löydy artikkeleita tai sivustoja talon vuokraamisesta. Googlaamalla päätyy lähinnä Suomi24-sivuston tai Vauva-lehden foorumin varoitteluihin talon vuokraamisen hulluudesta.

Kiinteistöliitto on kylläkin kerännyt hyvän tietopaketin aiheesta. Sen kanssa pääsee ainakin alkuun, mikäli tuumailuja vuokrausasiasta eteen tulee. Tuossa tuodaan hyvin esiin varsinkin kunnossapitovastuuasiat, eri sopimuksien tekemisen merkitys, tarkastuskäynneistä sopiminen ja muuta hyödyllistä.

Yksi kiinnostava huomio on se, että myytävien ja vuokrattavien omakotitalojen suhde on poskettoman pieni. Omassa epätieteellisessä tilastovertailuryhmässäni on hiukan toistakymmentä uusmaalaista kuntaa, varsinainen metropolialue kuitenkin poisluettuna. Tällä alueella myynnissä oli oikotie.fissä 7.10.2018 1355 taloa – vuokrattavana huikeat 29, eli n. 2% myytävien määrästä.

Tästä alkoi sitten tuumailu mahdollisesta tarjonnan puutteesta ja siitä, olisiko joissain tilanteissa fiksumpaa laittaakin talo vuokralle, kuin sitä yrittää väkisin myydä. Sijoitusasunnoksi en toki lähtisi omakotitaloa ensi hätään hankkimaan, mutta tämän blogiharjoituksen takanahan onkin ajatus saada talo säilytettyä esim. eläkevuosien tai oman jälkikasvun kodiksi, sitten kun se nykyisistä asukkaista tyhjenee. Ja ennen kaikkea saada se maksamaan omia ylläpitokustannuksiaan, sekä mahdollisesti jopa tuottamaan hieman, mikäli omaa käyttöä ei lainkaan ole.

Vuokralaiset


”Meillä olisi puinen omakotitalo, jonka voisimme ehkä vuokrata, mutta onko siinä järkeä? Tuhoutuuko se?”

-Vauva.fi foorumi-

Vaikka Esimerkkitalomme ei olekaan vuokralla, pientä kokemusta tästä talon vuokraamisesta kuitenkin itsellänikin on. Perhepiirissä on nimittäin toinenkin omakotitalo, joka oli pitkään vuokrattuna, ja ehdinpä itsekin siinä opiskeluaikoina asua ja vähän remonttihommia opetella.

Tämä talo oli varsinkin ennen remonttia varsin haastava vuokrauskohde, koska oli hyvin vaatimattomasti varusteltu (rakennusvuosi 1928, ja tuolloin vain pieniä päivityksiä tehty). Asukkaiden joukkoon mahtui sekä näitä keskustelupalstoilla varoiteltuja hulttioita että oikein mallikelpoisia asukkaita. Mitään dramaattista vahinkoa ei kukaan kuitenkaan aikaan saanut, mutta muistan kyllä nuoruudestani, millaista riesaa vanhemmilleni näistä huonommista vuokralaisista aiheutui. Kuitenkin pitää todeta se, että heillä ei ollut myöskään kokemusta vuokralaistarjokkaiden skannaamisesta. Pintaremonttien jälkeen, kun itse muutimme pois talosta, löytyi ystäväpiiristä mukava nuori perhe tuota asuttamaan muutamaksi vuodeksi. Nykyisellään talo onkin taas lähipiirin omassa käytössä – selvittyään onnekkaasti vuokralaisten käsistä.

Kun nyt olen selaillut eri paikoista omakotitalon vuokralaistarjokkaita, vaikuttaa siltä, että hyvin monilla on ainakin jollain tavoin realistinen kuva omakotiasumisesta ja he auliisti ilmoittavat kyvykkyydestään ja halukkuudestaan huolto-, kunnossapito- ja jopa pieneen remonttitoimintaan. Tästä ei varmastikaan haittaa olisi hyvää asukasta etsittäessä.

Tuon vanhan talon erään mallikelpoisimman vuokralaisen kohdalla kävi aikanaan tosin ilmi se, että vaikka taitoa remontointiin on – ei vieraan omistamaa kiinteistöä ehkä kuitenkaan haluta suurissa määrin kunnostaa. Tämä asukas olisikin halunnut ostaa talon – mikä tietysti jossain tapauksissa voisi olla hyvinkin toivottavaa. Tällöin ainakin asukas tuntisi talon ja sen ominaisuudet – joten tämä voisi olla erittäinkin hyvä tapa kauppoihin.

Selvää tietenkin on se, että vuokralaistarjokkaita ei ole samalla tavalla jonossa kuin keskustayksiöihin. Tosin, voisi ajatella että vastaavasti talon vuokraajan aikaperspektiivi on pidempi kuin yksiön asukkaalla ja hyvän asukkaan löydyttyä ja vuokrasuhteesta huolehdittaessa ei uusia asukkaita tarvitsisi vuosittain etsiä. Ja vaikka asukkaat olisivatkin talon tarpeessa vain tilapäisesti, olisi aikataulussa kuitenkin ehkä tiettyä ennustettavuutta esim. työkomennuksen tai oman rakennusurakan pituuden ollessa kuitenkin jollain tapaa tiedossa.

Tori.fi-sivut tuntuvat nykyisin olevan tärkeä kanava ”vuokrata halutaan”-ilmoituksissakin, näin myös omakotitalojen ollessa kyseessä.
Facebookista löytyy myös ryhmiä aiheeseen liittyen.

Talous


Omakotitalojen ollessa kyseessä ei tuottoprosenttien vertailu ole aivan helppoa, koska dataa vuokrahinnoista / myyntihinnoista ei ole suoraan saatavilla esim. Oikotien talosivuilta. Onneksi kuitenkin tuttavapiirissä on yksi tuore esimerkkitapaus, minkä voi ottaa esimerkkilaskelmien pohjaksi:

Uudellamaalla sijaitsevan kaupungin pienehkössä taajamassa sijaitseva rintamamiestalo ei ollut mennyt kaupaksi pitkänkään myynnin jälkeen. Ilmeisesti pyynti oli aluksi ollut noin 170.000€ luokkaa ja paras tarjous parikymmentä tuhatta alle tuon – nykyään ei edes tuon kokoisia tarjouksia ole tullut.

Kaveriperheen oltua tuossa oman rakennusprojektinsa ajan vuokralla omistajat rohkaistuivat laittamaan talon vapaille vuokramarkkinoille ja asukkaat löytyivätkin heti.

Vuokraksi sovittiin 950€/kk + sähköt (suora sähkölämmitys + uuneja).

 

Siispä:

Tulot

12×950€ = 11.400€

 

Kulut

Kiinteistövero (arvio) 300€/vuosi

Tontti oma

Hoito- ja huoltokulut (arvio) 100€/kk x 12 = 1.200€/vuosi

 

Jos kulut jäisivät tähän, olisi vuokratuotto tuolla 170.000€ arvolla mukavat 5,8% – joka on tällä hetkellä jo aika kelpo tuotto ainakin ilman velkavipua.

Jos yhtälöön lisättäisiin vaikkapa pahan päivän varalle vaikkapa 2.000€ kertaluonteinen vuosittainen korjauskulu, oltaisiin silti vielä yli neljän prosentin tuotossa.

Tietysti voidaan kysyä, kuinka moni haluaisi maksaa tonnin vuokraa 150.000€ talosta? Tuollaistahan kuitenkin lyhentäisi jo omaksikin vastaavilla kuukausierillä, ainakin nykyisellä korkotasolla (niin kauan, kun sitä tulee kestämään…)

Talon hankkiminen on kuitenkin isompi juttu, varsinkin kun tässäkään tapauksessa ostajaa ei ole parissa vuodessa löytynyt halutulla hinnalla. Vuokralaisena voi kokeilla omakotiasumista ilman likviditeettiriskiä ja häippäistä tarvittaessa kuukaudessa mikäli elämäntilanteet muuttuvat. Ja kun vielä varainsiirtovero on kiinteistöjen kohdalla korkeampi kuin asunto-osakeyhtiöissä, ei talokaupoille ehkä ryhdytä niin hanakasti, mikäli ammatti esimerkiksi vaatii liikkumista työn perässä. Tällaisessa tapauksessakin varainsiirtoverolla (4%) maksaisi jo reilusti yli puolen vuoden asumiskustannukset.

Selailin vähän Oikotietä ja tein laskuharjoituksia muutamista myynnissä olevista taloista lisämateriaalin saamiseksi. Omakotitalojen vuokrat tällä omalla Uudenmaan seuranta-alueellani näyttävät olevan karkasti yleistäen kympin molemmin puolin/neliö. Excelissä erilaisia vuokratasoja ja kertakuluja pyöritellessä tuntui näissäkin tapauksissa vuokratuotto asettuvan viiden prosentin molemmille puolin. Kiinteistöverot näissä olivatkin tiedossa ja tontit kaikissa tapauksissa omia.

Itseni tämä laskennallisen tuoton suuruus suoraan sanottuna yllätti. Asiaan vaikuttaa varmaankin näiden pikkukaupunkien hintataso, sekä mahdollisesti taloissa piilevä, pidemmän ajan kuluessa eteen tuleva korjausvelka. Yhtä kaikki, jos talo jää tyhjilleen esimerkiksi ulkomaankomennuksen ajaksi – tai jos vaikkapa perikunnan kyseessä ollessa ei haluta jakaa omaisuutta ja realisoida taloa mahdollista myöhempää käyttöä varten, vuokraaminen voisi olla harkittava vaihtoehto.

Totta kai on muistettava, että mitä syvemmälle muuttotappiokuntiin ja kauemmaksi keskustoista suunnataan, muuttuu vuokraaminen aivan varmasti hyvinkin haastavaksi. Kuitenkin mieli tekisi ajatella, että asialliselle talolle joku vahvuus ja sitä myöden myös käyttäjä löytyisi sijainnista riippumatta. Tämä onkin tämän blogijumppaamisen yksi mukavimmista puolista: yrittää keksiä erilaisia, uusia lähestymistapoja olemassa olevan omaisuuden säilyttämiseen ja pienenkin tuoton saamiseen.

Jollakin tavalla tuntuu siltä, että tätä talojen vuokraamista voisi kehittää siten että siitä tulisi varteenotettavampi vaihtoehto. Kiinnostavaa olisi esim. pohtia voisiko omakotitaloa tarjota paremmalla palvelulla täydennettynä. Esim. siten että joku huoltofirma olisi yhden puhelinsoiton päässä ja muutenkin toimisi ikään kuin isännöitsijän roolissa. Kulujahan tästä toki tulisi, mutta toisaalta voisi ajatella että vuokralainenkin voisi olla valmis maksamaan asumisen helppoudesta.

Tämä juttu on pintaraapaisu laajaan aiheeseen, moni asia varmasti kaipaa lisää tutkimista ja täsmentämistä. Kirjoittelenkin tälle jatkoa varmasti jossain kohdin.

Sitä ennen, olisi todella hienoa kuulla kokemuksistanne tässä asiassa – joko vuokralaisen tai talonomistajan vinkkelistä katsottuna. Samoin mieluusti kuulisin, mikäli jotain laskelmissani tai ajatuksissani on mennyt täysin päin honkia. Rakentava kritiikki ja kommentointi on aina tervetullutta!

 

Jätä kommenttisi joko alhaalla olevaan kenttään, tai kerro ajatuksistasi esim. Twitterissä tai Facebookissa!

 

Lue lisää vaikka omakotitalon kiinteistä kustannuksista

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *