…ELI NÄIN PUUTALON KOLMANNES MUUTTUI VELATTOMAKSI KESKUSTAYKSIÖKSI
Talonvahti-blogini alkuperäinen idea oli miettiä vanhan omakotitalon talouteen liittyviä asioita. Miten vuokrata osia tai koko taloa, jotta tulevaisuudessa ylläpitokuluihin voisi saada tuloja muualta kuin omasta kukkarosta.
Blogi on matkan varrella muotoutunut enemmän henkilökohtaisten ”isännöitsijä”kokemusten julkaisuakin varten, ja kun Twitter-profiilissanikin mainitsen vuokraisännän roolini, ajattelin kirjoittaa omakohtaisen tarinan ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisesta muun sisällön mausteeksi.
Kiinteistökauppaa sukulaisten kesken
Olin ollut isoäitini poismenosta lähtien kolmanneksen osuudella ”osakkaana” perikunnassa, jonka ainoa omaisuus oli kohta satavuotias vaatimaton 80-neliöinen työläistalo pohjoisella Uudellamaalla. Tämä torppa oli myös oma ensiasuntoni, mihin muutin hiukan päälle kaksikymppisenä silloisen kumppanin kanssa. Tässä yhteydessä tuli myös saatua hieman kokemuksia omakotitalon isännöimisestä ja remontista, vaikka en suurinta projektivastuuta kantanutkaan.
Pääkaupunki imi kuitenkin valmistumisen jälkeen pois kotiseudulta ja talo ehti nähdä muutamiakin vuokralaisia. Omakotitalon vuokraamisesta ja kokemuksistani voit lukea lisää tästä jutustani.
Vuokralaisten jälkeen asiat muotoutuivat mukavasti; vanhempi sisareni halusi muuttaa takaisin kotipaikkakunnalle ja talo tuli taas perhepiirin omaan käyttöön. Tässä yhteydessä tuli myös aiheelliseksi järjestää talon omistus kokonaan uusille asukkaille mm. rakennuslupien hakemisen helpottamiseksi. Niinpä myin oman kolmannekseni siskoni tuoreelle puolisolle – alueen ja kiinteistön vaatimattoman kunnon mukaiseen hintaan huikeaan 23.000€ hintaan.
Omakotitalon myyminen sukulaiselle ei eroa normaalista kiinteistökaupasta. Tärkeää on kuitenkin muistaa, ettei mahdollinen alennus karkaa käsistä. Verottaja nimittäin saattaa alkaa käsitellä siirtynyttä omaisuutta lahjana mikäli myyntihinta alittaa vakiintuneen hintatason merkittävästi.
(Noin 25% alennus alkaa olla rajoilla – kannattaa selvittää verotoimiston kanssa varmuudeksi)
Mihin sijoittaa juuri nyt?
Tässä vaiheessa en ollut vielä tutustunut osake- tai rahastosijoittamiseen, mutta lähtökohtanani oli alusta asti se, että näillä rahoilla ei autoa vaihdeta – eikä oman asuntolainan lyhentäminenkään tuntunut tarpeelliselta. Jollain tavalla mielessä kolkutteli ajatus siitä että kiinteistöstä saadut rahat pitäisi laittaa johonkin vastaavaan kiinteään, pitkään säilyvään omaisuuteen.
Asuntosijoittamisesta en tiennyt juuri mitään, olin tosin vähän aikaisemmin kuitenkin saanut nimiini suvussa kulkeneen pienen yksiön jonka vuokraamista aloin hoitamaan. Koska asuntosijoitusbuumi oli tuolloin aluillaan, aloin vakavasti miettimään mahdollisuuksia laittaa talon myynnistä saamaani summaa helpommin vuokrattavan huoneiston hankkimiseen.
Tuohon aikaan tietoa oli vähemmän – nykyisin on kirjallisuutta saatavana hyvin: Itse suosittelisin asiasta ainakin Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjaa
”Osta, vuokraa, vaurastu”*
sekä Harri Hurun / Marko Kaarron kirjoja
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” sekä ”Sijoita asuntoihin”
Alusta lähtien idea oli hankkia asunto pääkaupunkiseudulta – en oikeastaan muista miksi, mutta se tuntui selkeästi ainoalta vaihtoehdolta. Ehkäpä siksi että itse kuitenkin tiesin muutaman vuoden siellä asuttuani hieman alueista, niiden houkuttelevuudesta ja hintatasostakin.
Asuntosijoittamista laajan yleisön tietoisuuteen tuonut Vuokraturva Oy oli tuolloin säännöllinen mainostaja Hesarin etusivulla. Lisäksi heidän sateenvarjonsa alla toimiva tytäryritys mainosti asuntojen ostopalvelua avaimet käteen -periaatteella. Koska oma arki oli tuolloin todella hektistä, päätin tehdä toimeksiannon asunnon hankkimiseksi silloisen Varallisuusvalmennus Oy:n kanssa. Määritimme ostettavan asunnon hinnan sekä haussa olevan vuokratuottoprosentin (mikä oli muuten tuohon aikaan melko lailla korkeampi Helsingissäkin.) Muuten raamit olivat melko laajat.
Tuohon aikaan ennen finanssikriisiä lainaa sai helposti eikä hintakaan päätä huimannut – oma lainamarginaali oli 0,5%. Toki kokonaiskorot olivat useamman prosentin luokkaa.
Anekdoottina: Finanssikriisin iskiessä Yhdysvalloissa muistin erään aiemman pankkikäynnin jossa olin ensiasuntoa hankkivaa nuorempaa ystävää konsultoimassa. Töölöläisyksiöön olisi annettu 100% laina, ilman omaa rahoitusosuutta – kunhan pankki olisi saanut myytyä kaikki maksulliset lainan lisäpalvelut.
Ensimmäinen sijoitusasunto – ostaminen
Pyörät pyörähtivät käyntiin saman tien ja muistaakseni melko nopeasti tuli ratkaisun paikka eteen. Parissa tapaamisessamme oli suositeltu tiettyjä lähiöitä ja keskusteltu siitä, että paras tuotto ei välttämättä tule asunnosta missä itse ehdottomasti haluaisi asua. Siksipä olinkin yllättynyt ja ilahtunut tarjolla olevan huoneiston sijainnin kuullessani: 15m2 – 00100, Helsinki Kamppi.
Tässä kohtaa piti toimia nopeasti, itse asiassa en edes ehtinyt näkemään asuntoa ennen päätöksen tekoa. Kuvien ja konsulttien suositusten perusteella päädyin kuitenkin kauppoihin. Ajattelin että Hankenin ja Kauppakorkeakoulun naapurissa olevaan asuntoon varmasti vuokralaisia löytyisi ja ehkäpä omakin jälkikasvu voisi siellä joskus asustaa. Toki olin sen verran perillä kuviosta, että olin räknäillyt vuokratuottoprosentit ja perehtynyt vähän yhtiön tuleviin remontteihin.
Vaikka ostokonsulttien palkkio oli tuntuva, tässä vaiheessa en enää surkutellut välityspalkkiota, sillä varallisuusvalmentajat olivat tinkineet myyntihinnasta ylikin oman palkkionsa verran.
Siispä nimiä paperiin.
Kauppahinta oli 68.000€, siihen päälle normaali varainsiirtovero (tuolloin 1,6%) sekä ostotoimeksiantopalkkio
(3.000€ + alv.)
Vuokraisännöinnin opettelua
Ostin asunnon vuokrattuna, mikä oli aivan mainio homma. Eipähän tarvinnut olla heti vuokralaista etsimässä (siinä toisessa asunnossa on aina asunut käytännössä sukulaisia tai tutun tuttuja).
Ensimmäisen vuokralaisen lähtiessä jouduin jälleen turvautumaan Vuokraturvan palveluihin koska olin pitkällä työmatkalla, eikä tuossa kohdin Aasiasta yhteydenpito Suomeen ollut helppoa, hinnoista puhumattakaan.
Vuokraturva löysi helposti vuokralaisen mutta laittoi myös vuokran ns. ”tappiin”, mikä oli taloudellisessa mielessä toki mukavaa, mutta vuokralainen opetteli hieman vielä elämää ja hänen kanssaan sai olla säätämässä turhan usein myöhässä olevista vuokrista ja vähän kerrostaloelämisen normeistakin. Turvaa toi toki välittäjäfirman vuokratakuu.
Kun tämän kokemuksen jälkeen sain sukulaisten jälkeläisiä asukkaiksi, päätin että tästedes pidän vuokratason suosiolla 10-15% markkinahintaa alempana – jos vaan saan taatusti hyvän vuokralaisen. Yöunet olivat parempia eikä välityspalkkiota ole tämän jälkeen tarvinnut maksaa kun mainiot nuoret asukkaat ovat aina olleet vastavuoroisesti avuliaita ja mainostaneet vapautuvaa asuntoa omille verkostoilleen. Vasta viimeisen vuoden aikana on vuokralaiseksi tullut asukkaita omien verkostojeni ulkopuolelta.
Miniyksiössä vuokratuotto on hyvä, mutta ovi käy usein
Asunto on siis todella pieni. Siksipä se alun perin toimeksiantohaaviin jäikin, vuokratuoton ollessa prosentuaalisesti korkea. Tästä kuitenkin aiheutuu se että oikeastaan yhtä asukasta lukuun ottamatta uutta sopimusta joutuu kirjoittamaan noin kerran vuodessa. Nykyisessä markkinassa – jossa valinnanvaraa hyvillä asiakkailla on – koko lisäksi vähentää jonkin verran vuokralaisten kiinnostusta. Moni ns. ”hyvä vuokralainen” etsii selkeästi isompaa yksiötä tai pientä kaksiota. Myös maksimivuokra tuntuu monella hakijalla oleva hieman suurempi kuin mitä omasta kopista kehtaisi pyytääkään.
Parhaimmillaan tuo sopisikin osa-aikaiseksi kaupunkiasunnoksi henkilölle joka vaikka muutaman päivän viikossa tekisi Helsingissä töitä ja asuisi pysyvästi muualla. Saapa vaan nähdä millaiseksi tämä työelämä koronan jälkeen muodostuukaan.
Päivityksenä tähän, syksyllä 2023 turvauduin jälleen vuokravälittäjän palveluksiin. Tuttavapiirien kautta ei löytynyt halukkaita vuokralaisia, enkä jaksanut alkaa mainostamaan asuntoa ja vastaamaan sekalaisiin kyselyihin itse kun muutenkin oli kiirettä. Kokemus oli kyllä varsin positiivinen ja muutamassa päivässä löytyikin toivottavasti pitkäaikainen – juuri oikean tyyppinen vuokralainen haastavassakin markkinassa.
Lainaa maksamatta 0,00€
Innostuin kirjoittamaan tämän jutun, koska ilmoitin hiljakkoin pankkiin maksavani jäljellä olevan velan pois. Tämän jutun julkaistuani asunto on siis yhtiön lainoja lukuun ottamatta velaton.
Alkuperäinen laina-aika olisi päättynyt ensi vuonna, mutta koska pieni summa ylimääräistä tilillä on makoillut, ajattelin henkisistä syistä maksaa tuon pois. Pääsinpähän kirjoittamaan tämän jutun viimeinkin, eikä tässä markkinassa osakepainoakaan oikein halua lisätä.
Oma panostukseni oli aikanaan omakotitalon osuuden myynnistä saamani 23.000€, lisäksi laitoin kertyneitä säästöjä kymmenisen tuhatta. Lainaa otin 35.000€. Kulupuolella olen vaihtanut säilytyskomerot sekä tehnyt kylpyhuoneremontin ja keittonurkan uudistuksen, hinnaltaan kymppitonnin luokkaa. Muuten ovat vuokratuotot riittäneet hoito- ja rahoitusvastikkeisiin, enkä ylimääräisiä lyhennyksiä ole tehnyt.
Tuolta alueelta on harvakseltaan tämän kaltaisia asuntoja myynnissä, enkä ole kysellytkään arvioitakaan kun tarkoitus on suunnitella tämän säilyttämistä taas seuraavalle sukupolvelle.
Luulen kuitenkin tehneeni ihan hyvän päätöksen aikanaan, se on pääasia.
Jos olisin tuossa juuri ennen finanssikriisiä lätkäissyt kaikki OMX-indeksiin, olisin ehkä kutakuinkin tuplannut alkupääomani. Velkaa en tietenkään olisi uskaltanut ottaa tuohon tarkoitukseen. Hyvä niin, olisi voinut nimittäin puntti tutista finanssikriisin iskiessä moisella velkavivulla.
Aina välillä tulee jälleen mieleen katsella asuntoja sijoitusmielessä. Mutta koska tulevaisuudessa lähenee perheen mökin ja blogin esimerkkitalon omistajanvaihdos olen päättänyt pitäytyä kiinteistöomaisuuden kasvattamisesta. Tosin nyt tuota velatonta asuntoa voisikin käyttää hyvin lainan vakuutena, mikä avaisi uusia mahdollisuuksia.
On sitä velkaa kuitenkin omassa aravatalon osakkeessakin vielä jonkin verran, joten jääköön kuitenkin.
Mikäli juttu herätti kysymyksiä tai omia näkemyksiä – kommentoi mieluusti alle tai vaikka Twitteriin!
Lihavoidut linkit* ovat niin sanottuja kumppanuuslinkkejä – eli jos päädyt ostoksille sen kautta, saattaa myyjä maksaa pienen provision Talonvahti-blogille sivuston ylläpitoa varten. Tämä ei aiheuta sinulle lisäkuluja.